İzale-i Şuyu yani Ortaklığın mahkeme kararıyla sonlandırılması hususu, Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesinde düzenlenmiştir.
Bilindiği üzere , müşterek yahut elbirliği mülkiyetine tabi ortak menkul ya da gayrimenkullerdeki ortaklıklar, Medeni Kanun kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi kararıyla sonlandırılmaktadır.
Bu hukuki süreçte satış aşaması , 1. ve 2. satış ilanları ile satış müdürlüğünce görevlendirilen bilirkişi marifeti ile tespit edilen değerin %50 si üzerinden satışa arz edilmek suretiyle açık artırma usulü dikkate alınarak ortaklık sonlandırlmakta idi. En yüksek bedeli veren arazinin sahibi oluyordu.
12. Yargı paketi ile 1. Satış , taşınmazdaki ya da oraklıktaki hissedarlar arasında açık artırma usulüne göre satışa çıkartılacak, bu açık artırmada satış söz konusu olmaz ise 2. Satış günü açık artıtma söz konusu olacağı belirtilmektedir.
Eski düzenlemeye göre fark 1. Satışta hissedarların vereceği %50 değerin en ufak üstünde bir para ile taşınmaz hissedarlardan birinde kalacaktır.
EN KÖTÜ DÜZENLEMELERİ YAPTIKLARI YAHUT KARARLARI ALDIKLARI HALDE ÇILGINLAR GİBİ SEVİNMEMİZİ BEKLİYORLAR.
Bu değişikliğe gerekçe olarak , taşınmazın yahıt ortaklığa tabi şeyin , mirasçılar dışında birileri tarafından alınıyor olması ,mağduriyetlere neden olduğu , bu durumunda birçok aileleri mağdur ettiği inancına dayandırılmaktadır.
Ortak bir taşınmazın mümkün mertebe ,hissedarlar arasında kalması herşeyden önce istenilen bir durum olmalıdır. Ancak ille de satış suretiyle ortaklığı sonlandırmaktaki amaç nedir? Satış en son çare olmalıdır.
Hissedarlar arasında öncelikli satış başlı başına sıkıntılı bir durum doğuracaktır.
1- Bir kere %50 üzerinden satışa çıkan taşınmazda 3. Kişilerin artırma girişimleri olamayacağından , arazinin hissedarları arasında %50 den biraz fazla ödeme yapan arazinin sahibi olacaktır. Burada arazinin piyasa şartlarına göre satışı engellenmiş olacak , hissedarlar arasında küçük rakamlar verilmek suretiyle taşınmaz , hissedarlardan en güçlüsüne kalacaktır.
2- Arazinin 3. kişilere satılmayacağını anlayan güçlü ve parası olan hissedarlar fırsat buldukça bu tarz ortak taşınmazları piyasanın altında kapatabilmek için bu davaları ısrarla açacaklardır.
3- Taşınmazlarda ,hissesinin piyasa değeri üzerinden satılmasını isteyenler, taşınmazdaki güçlü ve parası olan kişilerle rekabet şansları olmayacağı için verilen küçük rakamlara mecbır kalacaklar ve hayal kırıklığına uğrayacaktır.
ORTAKLIĞIN TAKSİM YAHUT SATIŞ SURETİYLE GİDERİLMESİ DAVALARINA ÇÖZÜM ÖNERİMİZ.
Fiili taksim uugulamasının bir an önce uugulamaya sokulması gereklidir.
1. Fiili taksim ,taksim suretiyle ortaklığın giderilmemesi durumlarında devreye girmelidir. Taşınmazda kullanım amacına aykırı olmayacak büyüklükteki hissedarların hakları korunmalı , bilirkişi marifeti ile her hiisedarın fiilen kullanabileceği pay taşınmazda gösterilmelidir.
2. Kullanım amacına uygun olmayan çok küçük paylar satışa konu edilebilir. Örneğin 3m2 ,10 m2 büyüklüğündeki paylar fiilen taksim düzenlemesinde taşınmazda ayrı bir kısımda fiilen kullanım alanları gösterilerek , bu küçük paylar satışa konu olmaldır.
3. Geçmişten beri fiili kulalnımlara saygı duyulmalı , bu kullanımlar eğer adalet ilkesi ile çelişmediği ölçüde , fiili taksimin tespiti davasına konu olmalıdır. Bu ortak taşınmazın atalardan beri kullanım şeklinin belirlendiği ve herkesin bu kullanım durumuma uzun yıllardır rıza gösterdiği düşüncesi ile vücut bulacaktır.
4. Fiili taksim neticesinde payına düşen kısmı gören hissedar ,bu hisseyi satacağı kişilere de gönül rahatlığı ile satabilecektir.
5. Fiili taksim kararının satış müdürlüğünce infazından sonra bu karar , tapunun beyanlar hanesine şerh edilebilmelidir. Herkes bilirkişi raporu ile payının sınırlarını bilecek ve sınırlarının hissedarlar tatafından ihlali durumunda hukuki haklardan yararlanabilecektir. 3. Kişilerin ihlalleri durumunda genel şartlarda tüm taşınmaz üzerinde hukuki haklardan yine yararlanabilecektir 3. Kiiişerin müdahalelerini engelleyebiecektir.
6. Fiili taksimde ,tapuda taksim gibi hissedar sayısı ,yola cephe gibi vs şartlar yerine arazinin verimli nasıl kullanılacağı dikate alınarak ve hisse miktarının büyüklüğüne göre hareket edilmeldir. Eski ev ya da sonradan yapılan evler dikkate alınarak fiili taksim durumu belirlenebilmeldir. Mesela ,evin yapılması sürecinde rıza gösteren hissedarların ,fiili taksim esnasında evlerin konumuna göre fiili taksimde ev sahibine öncelik tanınmasına da rıza göstermeri gereklidir.
7. Fiili taksimde denkleştirici adalet ilkesi dikkate alınmalı , araznin eğimi ,verimliliğine göre bir miktar para diğer hissedarlara verilmesi öngörülebilmeldir. Taşınmaz belirli alanlarda fiili taksime hazır hale getirilerek bilirkişi raporunda denetime elverişli şekilde gösterilmeli sonra kura atılmalıdır.
8. Fiili taksimden sonra taşınmazın vasıf değişikliğine uğraması örneğin tarım arazisinin imarlı bir arazisiye dönüştürülmesi durumunda , fiili taksim uygulması son bulmalı , yeni duruma göre imar kapsamında fiili taksim olup olamyacağı tekrar ele alınmalıdır. Aksi durumda , tarım arazsinin imar arazisine çevrilmesi durumunda , yola terkler ,inşaat sahası vs durumlardan ötürü ,vasıf değişikliği mağduriyetlere neden olabilecektir. Bu tür değişikliklerde , fiili taksim tapudaki beyanlar hanesinden silinmeli ve yeni duruma göre herkesin hakları müşterek olarak saklı kalmalıdır. Önceki durumda , yapılan muhtesatlar ,yeni duruma göre muhtesatı yapanların hakkı olarak bilinmelidir.
9. Fiili taksim neticesinde , herbir hissedar , diğer paydaşın payına düşen kısım üzerinde kolaylaştırıcı olmalıdır. Bu anlamda yaya yolu yahut araç yoluna ulaşım için ortakların kullanabileceği arazi içi yaya yolları belirlenmelidir.
10. Fiili taksime uygun olamayan menkul ya da gayrimenkul açık artırma yoluyla satılmalıdır. Örneğin fiili taksim olamayacak özellikte daire ,dükkan yahut çok küçük hisselere bölünmüş taşınamazlar için açık artırma ile satışa konu olmaldır.
Bu konuda teknolojiden en üst düzeyde istifade edilmelidir. Daha bir çok husus var ve tartışılması gerekmektedir.
HUKUKUN, TOPLUMSAL BARIŞIN TEMİNİNDE ÜSTÜN ROL ALABİLMESİ İÇİN , TOPLUMUN İHTİYAÇLARINI GİDERİCİ DÜZENLEMELERE İHTİYAÇ VARDIR.
Fiili taksim uygulamasına yabancı değiliz aslında. Mesela "ön alım" davalarında taşınmazda fiili taksim olması durumunda davanın reddine karar verilmektedir. Bu husus Yargıtay içtihatları ile hukuki uygulamalarda yer almıştır.
11. Yargı paketi ile mirasçılar arasında satış hususnda muvafakat vermeyen hissedar yargı kararıyla taşınmazdaki en güçlü ve paralı hissedarın lütfettiği para ile tatmin olmak zorunda kalacak ve yine yargı kararıyla piyasa değerinin çok çok altında taşınmazdaki bir hissedarın keyfine boyun eğmek zorunda kalacaktır.
Bu uygulama vicdanları da zedeleyecektir. Örneğin 3-5 m2 hisseye sahip olup parasal gücü olan hissedarlar , 3. Kişilere açık artırma olmayacağı düşüncesi ile istedikleri fiyatla taşınmazın kaderini değiştirebilecek ve hatta sahibi olacaklardır.
Taşınmazda büyük hisseye sahip olan ama parası olmayan kişiler ise hissedarlar arasında parası olan kişişerin teklif ettiği ,lütfettiği para ile taşınmazını yargı gücü altında teslim etmek zorunda kalacaktır.3. Kişilerinde bulunduğu açık artırmada en azından piyasa değerine ulaşma ümidi varken bu uygulama ile bu ümitte son bulacaktır.
Belirttiğimiz gibi fiili taksim ile ilgili düşüncelerimiz uygulamaya sokulmalı ve toplumsal barışın temininde büyük bir adım atılmış olmaldır.Kendimize ait yerli ve milli düzenlemelere ihtiyaç duymaktayız.
