İki kardeşim profesyonel gayrimenkul danışmanı, benimde uzun yıllardır yönetim ve iş geliştirme danışmanı kimliğimle hizmet verdiklerim arasında inşaat sektörünün farklı alanlarından şirketlerde var. Fotoğraf bu olunca geride kalan hafta bazı projeler nedeniyle İstanbul ve İstanbul dışında arsa, konut üretim ve satışına dair edindiğim güncel izlenimlerimi kısa başlıklarla paylaşmak isterim.
Konut satışı da fiyatlarda durdu.
İnşaat malzemelerinde ürün bazında % 300’ü bulan artışlar olsa da genel anlamda inşaatın maaliyetindeki ortalama artış yüzde 75 civarında kabul ediliyor. Arsa maliyetleri metropollerde çok yüksek; vasat semtlerde dahi yüzde 50 ile arsa temin edilemiyor!
İki temel inşaat üreticisi var. Kamu destekli üretilmiş arsalarda uydu kente varan binalar yapan markalı büyük üreticiler. Diğeri de genellikle kat karşılığı inşaat yapan çoğunluğu kendilerini yenilemiş klasik müteahhitler. Piyasaların hareketlenmesini sağlayacak olan da bu ikinci kategoride ki inşaat firmaları. Bunun da iki temel nedeni var; birincisi yap sat veya kentsel dönüşümle yenilenecek, yenilenmesi zaruri binalar markalı üreticilerin çok büyük oranda ilgi alanlarında değil. İkinci kategorideki inşaat firmaları ise popülerleştikleri semtlerde arsa karşılığı bina üretimi yaparken üretimde kullanacakları tüm malzeme ve girdileri de yerel işletmelerden tedarik ederek piyasalara hareket getirebiliyor.
Ancak bu kesim konjonktüre bağlı olarak çok büyük oranda bu dönemde yeni inşaata hevesli değil. Çünkü farklı nedenlerle satışlar durdu. Kredi musluklarının kapalı olduğu bir pazarda artan maliyetler konut fiyatlarına zirve yaptırınca konut satın alma eşiğindeki bireyler konuta erişememe noktasına geldi. Birikimi için banka faizini liman olarak gördü… Oysa ilk anda yüksek gibi algılanan yüzde 50 yi aşan faizler aslında reel enflasyonun yarısı kadar olabildiğinden sığınılan liman aslında pek de cazip değildi.
Şimdi arz talebe bağlı olarak konut fiyatlarında artış durmuş, hatta gerileme dahi söz konusu iken faizlerin düşme trendini sürdürmesi, bunun yanında kiralara % 25 zam komedisinin de sona ermesiyle piyasalarda yaprak kıpırdamaya başlayabilir.
Demem o ki, konuta talep gelmeye başlayabilir, yeni inşaatlara başlanabilir.
Ama pazarın en büyük potansiyeli olan yenilenmesi gereken yapı stokunun değişime alınabilmesinde temelde sorun var! Siyasetin bir numaralı argümanı deprem ve kentsel dönüşüm olsa da bu binalar için yapım koşulların olumsuzluğu nedeniyle üretime başlanamıyor, yapı stoğunun yenilenmesi gerçekleşemiyor!
Yenilenmesi gereken yapı stoklarının sahipleri yeni rezerv (kamunun geliştirdiği) alanlarda değil yıllardır oturdukları mahalde yaşamlarını, konutlarının da ancak makul ölçüde metrekarelerinin küçülmesini kabul ederek sürdürmek istiyorlar.
Fakat mevcut yasal emsal oranları ile üretilecek yapılar konut sahiplerini tatmin etmediği gibi müteahhit firmalar için de cazip olmaktan çok uzak.
Ekonomin kendi dinamikleri vardır. Siyasi veya hukuki kararlarla yön verilemeyeceğini yakın geçmişte çok gördük. Siyasiler ne kadar hamasetle demeç verirlerse versin belli ki mevcut emsal oranları ile müteahhitlerin kar beklentilerini karşılayabilmeleri zor. Buna karşılık 99 öncesi yönetmeliklere göre yapılmış konutlarda ikamet edenlerin de dönüşüm için makul ebatlarda ve garanti verebilecek müteahhit bulabilmeleri zor.
Ekleyeyim, kangrene dönmüş, yıllar önce dönüşüm için müteahhide verilip bir türlü inşasına başlanamamış binaların varlığı da arsa – konut sahiplerini kentsel dönüşüme sıcak bakabilmede olumsuz yönde etkiliyor.
Sözün özü; arsada da konutta da duran fiyatlar, hatta yer yer düşme eğiliminde olan fiyatlar nakdi olanlar için bu aralar çok cazip bir pazar. Yakın geçmişte kira – satın alma ilişkisi 25 yıla kadar çıkmışken bu dönem 12-15 yılda satın alma maliyeti karşılanabiliyorsa fiyatlar yeniden tırmanışa geçmeden şimdi konut almanın tam zamanı diye düşünüyorum.
Recep Ali Aksoylu 11.07.2024