Son dönemde yaşanan ekonomik krizle beraber ev sahibi, kiracı anlaşmazlıkları nedeniyle kira tahliye davaları patladı. Son dönemde en çok başvurulan tahliye sebebi “ihtiyaç” nedeniyle açılırken yaşanan bu durumu kira hukuku alanında uzmanlaşmış Avukat Alper Şeref Güler ile konuştuk.
Kira davalarındaki artışın sebebi nedir?
Kira davalarındaki artışın altında yatan temel sebebin ekonomik olduğu aşikar. Konut fiyatlarının artması ile birlikte konut ve işyeri kiralarında da bir artış meydana geldi. Ev sahipleri evim şu kadar, aylık getirisi bu kadar şeklinde bir hesap yapardı veya konut kredisi ile satın aldığı evin kredisi kiracı tarafından ödenirdi ancak beş sene öncesine kadar rasyonel olan bu hesaplama karlı olmaktan çok uzak bir hal almaya başladı. Sahip olduğu mülkün getirisinin düşük kaldığını düşünen ev/ dükkan sahipleri daha yüksek bir bedel ile mülkünü yeniden kiraya vermek için kiracılarını tahliye etmenin yolunu arıyor. İlişkinin diğer tarafında ise kiracılar var. Ki bu kişiler ev sahiplerine göre ekonomik olarak görece daha dezavantajlı taraf oluyor. Gelir seviyesi tıpkı ev/dükkan sahipleri gibi her geçen gün düşen kiracılar ise mülk sahiplerinin/kiralayanların taleplerine karşı koymak durumunda kalıyor. Hal böyle olunca da adeta her apartmandan bir kira davası doğmaya başladı.
Pandemi döneminin sonundan itibaren başlayan bu artışın ülkenin farklı yerlerinde farklı sebeplerle de artış gösterdi. Rusya-Ukrayna geriliminden sonra ülkemize gelen göçle birlikte sahil şehirlerinde kira bedellerinde dikey bir yükseliş görüldü akabinde Kahramanmaraş depreminden sonra bölgeye yakın göç alan illerde de aynı durumu gözlemliyoruz.
Son olarak diğer bir artış sebebi de kira artış oranlarına yapılan regülasyon oldu. İlk olarak 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihi arasında uygulama alanı bulan daha sonra da 01.07.2024 tarihine kadar uzatılan bu düzenlemeye göre TÜFE hangi oranda olursa olsun konut kiralarında yenilenen dönemde yapılacak artış %25 oranı ile sınırlandırıldı. Piyasada pazarlanan tüm ürünlerde %25’in çok üzerinde bir artış olmasına karşın konut kira bedellerindeki artışın %25 ile sınırlandırılması kiracı ile kiralayanı bir daha karşı karşıya getirdi. İşyeri kiralarında ise TÜFE ‘nin 12 aylık ortalaması alınıyordu burada bir düzenlemeye gidilmedi.
Kira uyuşmazlıklarının son hali benim aklıma bir Nasreddin Hoca fıkrasını getiriyor. Nasreddin Hoca uyuşmazlığa düşen tarafları dinledikten sonra her iki tarafa da ‘’Haklısın’’ der. Konuşmalara şahitlik eden eşi ‘’ Bu nasıl kadılıktır her ikisi de nasıl haklı olur ‘’ şeklinde serzenişte bulununca Nasrettin Hoca ‘’Sen de haklısın hanım ‘’ demiş. Fıkradaki gibi kiracının da kiralayanın da haklı bulunduğu bir ortamda dava sayısı da artıyor haliyle.
BORÇLAR KANUNU’NDAKİ TAHLİYE ŞARTLARI
Kiracılarını tahliye etmek isteyen ev sahipleri hangi yollara başvuruyor?
Kiraya verenler çeşitli sebepler ile kiracılarını tahliye etmek istiyor. Ancak kiraya verenler ile kiracılar arasında bir kira sözleşmesi var ki bu sözleşme her iki taraf için de bağlacı durumda. Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesi ancak belirli durumlarda düzenlenmiş, İcra İflas Kanunu’nda da kiracının tahliyesini sağlayan düzenlemeler mevcut. Bu tahliye sebepleri sınırlı, yani bu sebepler dışında başka bir sebebe dayanarak kiracının tahliyesi mümkün değil.
Son dönemlerde en çok başvurulan tahliye sebebinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası olduğunu görüyoruz. Eğer kiraya verenin kiralanan yere ihtiyacı doğmuş ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Sadece kendi ihtiyacı için değil eşi, çocuğu, torunu, babasının da konut ihtiyacı için de bu davayı açabilir. ’’Almanya’dan oğlum gelecek evi boşalt ! ‘’şeklindeki talebin karşılığı aslında Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi olarak karşımıza çıkıyor. Taleplerin çoğu suni olsa da ihtiyacını gerçek ve samimi olarak ortaya koyan kiraya veren dava yoluyla kiracısını tahliye etme imkanı bulmakta. Örneğin ev sahibinin başka yerde kendisinin de kiracı olması başlı başına bir ihtiyaç sebebi olduğu bundan dolayı da konutların tahliye edilmesi gerektiği birçok mahkeme kararı ile hükme bağlanmış durumda. Yahut çocuğunun okul ihtiyacını, babasının sağlık ihtiyacı gibi samimi ihtiyaçlarını ortaya koyarak, kiracının tahliyesini sağlamak mümkün. Ancak dediğim gibi ihtiyacın gerçek ve samimi olması lazım mahkemeler de bu konuda açıkçası ince eleyip sık dokuyor.
Diğer tahliye sebepleri de yeniden imar ve inşa, aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhütnamesi yani belli bir tarihte yazılı olarak tahliye edileceğinin taahhüt edilmesi, kiracının oturmaya elverişli başka evi bulunması gibi sebepler Borçlar Kanunu’nda tahliye sebebi olarak sayılmış. Bu sayılanlar dışında başka bir sebep göstererek kiracının tahliyesini isteyemiyoruz.
Peki kiraya verenin ihtiyacı yok, konutun da imara ihtiyacı yok, kiracı kirasını da gün geçirmeden ödüyor. Kiracı sonsuza kadar evi kullanacak mı, tahliye edilmesi mümkün değil mi?
Çok güzel bir soru. Tabi ki de tahliye mümkün, kira sözleşmesi akdedildi diye mülkiyet hakkı sahibinin bu hakkı sonsuza kadar sınırlandırılmaz. Halk arasında yanlış bilinen bir konu var. Kırtasiyeden alınan bir sözleşme ile kira ilişkisi başlıyor çoğunlukla. Kira sözleşmesinde kira süresi 1 yıl yazıyor. Ev sahibi de kiracıya sene sonunda kira süresi bitti sözleşme bir yıllıktı evi tahliye et diyor. Yanlış bilinen doğru da işte bu. Borçlar Kanunu’nda durum çok açık; kiracı, kira sözleşmesini süre bitiminden 15 gün önce tahliye edeceğini bildirilmiyorsa kira sözleşmesi bir yıl daha uzayacaktır. Kiraya verene tanınan böyle bir hak yok, sebepsiz olarak kira ilişkisini sonlandırma hakkı yalnızca kiracıya aittir.
Kiraya verenin sözleşmeyi sebep göstermeden feshedebilmesi için belli bir sürenin geçmesi gerek, bu süre de 10 yıl. Kira sözleşme tarihi üzerinden de değil kira süresinin bitimi üzerinden 10 yıl geçtikten sonra ancak tahliye davası gündeme gelecektir. Örneğin 3 yıllık bir sözleşme yaptınız, 3 yılın üstüne 10 yıl daha ekliyorsunuz ve aslında kira sözleşmesini imzaladığınız tarihten 13 yıl geçtikten sonra ancak 14. yıl içinde ihtarname gönderip kiracıdan tahliye isteyebiliyorsunuz. Hesabı biraz farklı; ihtar tarihleri, dava açma süresi bu tahliye sebebinde biraz farklıdır.
Herkesin dilinde bir tahliye taahhütnamesi, nedir bu tahliye taahhütnamesi?
Bir önceki soruda sorduğunuz gibi bir tahliye sebebi ortaya çıkmadığı sürece kiraya verenin kiracısını tahliye etmesi için uzunca bir süre beklemesi gerekiyor. Borçlar Kanunu’nda yer aldığı üzere kiracı yazılı olarak belli bir tarihte kiralanan yeri tahliye etmeyi taahhüt ederse taahhüt edilen tarihte de tahliye etmez ise işleme konulan bir borçlandırıcı işlemdir aslında tahliye taahhütnamesi. Sıkı şekil şartlarına bağlı; kiralananın tesliminden sonra verilecek, yazılı olacak, hür irade ile verilecek, kiracıların tümü tarafından verilecek gibi.
Şu an uygulamada kira sözleşmesi imzalanırken kira sözleşmesi ile beraber tarihleri boş bir şekilde kiracıya imzalattırılıyor. Yargıtay kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan taahhütnamenin hür iradenin eseri olmadığı için geçersiz saymış, adliye uygulaması da bu yönde. Ancak imzalanmış taahhütname tarihleri daha sonradan kiraya veren tarafından doldurulabilir. Bunun geçerliliği var mı diye de sıklıkla soruluyor. Bu soruya da evet diyoruz. Yine Yargıtay vermiş olduğu kararlarda beyaza atılan bu imzanın geçerli olduğunu, kiracının tarihleri boş taahhütnameyi imzalayarak aslında tarihleri doldurma yetkisini kiraya verene vermiş olduğuna dair içtihadı da adliye uygulaması halini almıştır.
